[MUSIC] Buenos días. En otros videos hemos estado hablando de la planificación personal y financiera de una forma general, y en este, vamos a hablar en concreto de la vivienda dentro de la planificación financiera. La pregunta podría ser, ¿por qué la vivienda, dentro de la planificación financiera, merece un tiempo especial? Bien, es importante tener en cuenta que, precisamente, en España, y yo creo que en otros muchos países. Cuando un miembro de la familia se jubila, si se analiza estadísticamente las inversiones en donde tiene la familia colocada sus ahorros, en general más de un 90% está únicamente en la vivienda habitual. Lo cual quiere decir que en muchos casos virtualmente no tienen otros recursos de los cuales poder retirar cuando necesiten mejorar, por ejemplo, la pensión pública. ¿Y qué ocurre con la vivienda? La vivienda tiene un problema especial, que es un activo especialmente ilíquido. La liquidez es la capacidad que tiene un activo de poder ser vendido rápidamente sin perdida de valor. Uno puede vender una cartera de acciones o parte de las acciones, pues cualquier día que hay mercado o cualquier día que hay bolsa, puedes vender. Pero vender una vivienda cuesta tiempo, hay que buscar una persona concretamente que quiera comprarla y que tenga capacidad de financiación, etc. Es complejo, tarda varios meses, yendo bien. Y además, ha de ser una persona que, la vivienda no la podemos trasladar de un lugar a otro, es una persona que le interese vivir en esa ciudad, en ese barrio y en ese contexto determinado. Tengo una anécdota, que ha ocurrido hace pocos meses con mi madre, que vivía en una urbanización residencial a las afueras de Barcelona y quería vender la casa. Y estaba viviendo en un casa que pertenecía a esa urbanización desde hace 50 años que se construyó, todos eran parejas jóvenes. Y nos hemos dado cuenta que en este preciso momento, como todas las personas han ido envejeciendo al mismo ritmo, pues podríamos decir que más de la mitad de las casas de la urbanización están en venta, con lo cual está tirando mucho el precio a la baja. Es decir, es un tema que hay que tener en cuenta, que la ubicación o las características de la vivienda van cambiando con el tiempo y precisamente, es un aspecto en el cual el inversor, el que ha comprado la vivienda, poco puede hacer al respecto. Una pregunta que se plantea frecuentemente y que tiene una respuesta difícil es ¿vale la pena más comprar o alquilar? La pregunta es difícil contestar porque no hay una respuesta única que sea correcta y, además, puede haber una parte de la pregunta que sea tramposa. ¿Por qué? Porque en la práctica comprar, si alargamos mucho el plazo en el cual financiamos la vivienda, va a parecer que siempre es una posibilidad más interesante que alquilar. Pero, por ejemplo, hay que tener en cuenta que en Suiza se han concedido hipotecas, en algunos casos, para viviendas a 100 años. Lo cual quiere decir que en realidad estás comprando, pero es falso, lo que haces es, estás alquilando, porque estás alquilando un capital para pagar la hipoteca, y esa hipoteca lógicamente la vas a dejar a tus hijos, y tus hijos a tus nietos. Por lo tanto, esta no sería la pregunta directa de contestar, comprar o alquilar, sino se tendrían que tener en cuenta otras características. Por último, el tema de la vivienda, a parte de ser una inversión que es opinable, es opinable decir es la mejor, pero es una inversión, tenemos que tener en cuenta que es un aspecto simbólico. Es decir, si nosotros observamos en distintos países, la relación que hay entre viviendas de compra y viviendas de alquiler. Veremos que hay países del sur de Europa en los cuales uno de los objetivos básicos, al menos hasta hace muy poco, es que las personas tenían que tener una vivienda en propiedad. Y otros países, cultura más nórdica, anglosajones o propia Alemania, la cultura de la compra no está tan arraigada y las personas, pues, prefieren vivir de alquiler. Y no es, precisamente, países que tengan una economía peor que la española, que les impida comprar la vivienda. Por tanto, hay unos aspectos culturales y sociológicos detrás de esta inversión concreta. Lo que sí hemos de considerar es que si compramos una vivienda, vamos a tener unas limitaciones. Independientemente de que podamos pagarla o no. La limitación de tipo personal, significa hasta qué punto una persona que compra una vivienda, y hoy en día que estamos en una sociedad globalizada, eso puede hacer que le impida aceptar una oferta buena de trabajo en otra ciudad o en otro país. O, que pueda en un momento determinado, gastar una cantidad importante de su dinero en formación. Por tanto, antes de comprar la vivienda, no es aconsejable que una persona joven que consiga primero trabajo y un sueldo en una ciudad, automáticamente compre la vivienda en ese momento. Que ha de reflexionar si de aquí en un año, dos o tres, puede surgirle una oportunidad en otro lugar, y por tener esa vivienda aquí, le va a limitar esa capacidad personal. Y por otra parte, también hay una limitación, no de tipo personal, sino de tipo financiero, que con unos recursos limitados, si uno fuera millonario no tendría este problema, seguramente no estaría, [LAUGH] viendo este curso. Pero, para una persona de ingresos medio-bajos o medios, comprar la vivienda limita mucho la diversificación financiera. Porque durante muchos años, todo el esfuerzo económico adicional que vas a hacer, a parte de vivir dignamente, va a ser para pagar la vivienda. Un aspecto a tener en cuenta, hay un concepto que se llama el esfuerzo financiero para comprar la vivienda, y es un tema que deberíamos considerar antes de tomar cualquier decisión. El esfuerzo financiero sería el número de salarios anuales que hacen falta en un determinado contexto económico y en un determinada ciudad, para comprar una vivienda. Por ejemplo, en España los años de la burbuja inmobiliaria, de media, hacían falta cuatro salarios anuales. Pero es que, el salario debe servir también para vivir, todos los gastos, por lo tanto, es mucho dinero tener que dedicar íntegramente el ingreso de los próximos 14 años para comprar una vivienda. En el momento actual, la media en España es de unos 7 salarios anuales, pero hay ciudades como Madrid y Barcelona, que es superior, y ciudades de costa como Palma de Mallorca, que continúa siendo 12, 13 salarios anuales. Cada caso concreto, cuantos más años hagan falta de tu salario personal para comprar una vivienda, más discutible es que realmente lo que tengas que hacer es comprarla. Los especialistas en temas inmobiliarios, no los vendedores que siempre hay que [LAUGH]. Los especialistas dirían que, de promedio, la vivienda que te podrías comprar, tendría que ser equivalente a cuatro veces tu salario anual. Es decir, si consideramos un salario de 30,000 euros, la vivienda, en principio, que sería adecuada a tus ingresos, sería una vivienda de 120,000 euros. No sé en otros lugares, pero, desde luego, en España esta proporción no se está cumpliendo. Con lo cual deberíamos reflexionar no si la compra es mejor que el alquiler, sino si realmente tienes capacidad hacer esa compra. Hasta ahora hemos estado hablando de cómo considerar la compra, alquiler de una vivienda dentro de la planificación financiera en la etapa en la que las personas están acumulando, es decir, relativamente jóvenes, maduros. Pero, ahora, también vamos a tener en cuenta la posición de la vivienda en la etapa de desacumulación. Cuando una persona se acerca a la jubilación, en la planificación financiera, debería pensar qué destino le quiere dar a su vivienda. La vivienda, en principio, tiene una connotación diferencial respecto a otra inversión. En general, es uno de los activos que los jubilados en muchos casos quieren dejar en herencia a sus hijos. Con lo cual, ocurre que una persona tiene una vivienda que tiene un determinado valor, que a lo mejor es el 90 % de sus ahorros, pero cuando planifica la jubilación te dice, no es que yo la vivienda no, esto no lo quiero tocar porque va a quedar para mis hijos. Entonces, en este caso, es evidente que los recursos financieros son muchos menores y que la vivienda tiene que tener un punto y aparte. Es una decisión personal, pero en cualquier caso tenemos que tenerlo en cuenta para saber de que disponemos. Por otra parte, también es opinable si la vivienda habitual de una persona realmente es una inversión. Porque, en cualquier caso, sí que es cierto que tiene un valor, pero uno tiene que vivir o residir en algún sitio. Por tanto, tienes que tener en cuenta que si no es en esa vivienda, lo que puedes hacer es venderla e ir a una de alquiler, pero también no es un beneficio neto que te queda. Esto es un tema a considerar, la incidencia de la herencia en la vivienda respecto a lo que cada persona o cada familia quiere hacer. Y, por otra parte, hay una figura que apareció hace unos años en Estados Unidos, que luego se comercializó en otros países y que ahora tiene una serie de problemas para su venta. Que es la hipoteca inversa, como una figura de ir consiguiendo dinero líquido contra la vivienda de una persona. Es un instrumento que permite al propietario de una vivienda recibir, de una entidad financiera que valora la vivienda, recibir una cantidad mensualmente o durante un período de tiempo. Puede ser un período de 10, 20 años o combinándolo con una renta vitalicia de un período indefinido, de una cantidad mensual contra el valor de esta vivienda. Es decir, es una hipoteca inversa en el sentido que cada vez que recibes la cuota del banco, te estás endeudando respecto a la vivienda. ¿Qué ocurre? Llega un momento que puedes libar hasta un límite de endeudamiento, pero el banco te permite. Tú nunca vas a devolver esa cantidad junto con sus intereses, el banco te permite seguir viviendo en tu vivienda hasta que fallezcas o, a veces, lo hacen, si es una pareja, hasta que fallezca el segundo conjugue. Llegado el momento del fallecimiento, la entidad financiera le ofrece a los hijos recomprar la vivienda contratando una hipoteca por el valor total que la familia ha recibido, más los intereses acumulados. O bien, esto es opcional, los herederos no tienen porque aceptar esta parte de la hipoteca inversa dentro de la herencia de la familia, con lo cual la entidad financiera tiene que quedarse con la vivienda y ponerla a la venta. Es una figura que ha tenido una aceptación, durante unos años, relativa y, precisamente, ahora, que hay muchas personas que desearían utilizarla, porque la situación económica de las pensiones no permite una revalorización automática de las mismas. Y, como las entidades financieras tienen mucho stock en viviendas de otro tipo y no pueden liquidarlas, realmente este producto lo tienen congelado. Es decir, es un producto que existe en el mercado, que teóricamente sería interesante, pero que las entidades financieras no tienen ningún interés porque, precisamente, este producto tenía interés cuando la vivienda cada año se revalorizaba. Con lo cual, era muy fácil, que si la vivienda la habían anticipado a los jubilados el 70%, porque la entidad financiera nunca anticipaba en la hipoteca inversa todo el valor de la vivienda, iba anticipando mes a mes, hasta llegar al 60, 65, 70 del valor de la vivienda. Cuando fallecía esta persona, si habían subido la viviendas, el valor había subido al 120, 130, 140. Era muy fácil que los herederos quisieran volver a recomprar la vivienda porque, en realidad, el valor de mercado era superior al que había adquirido la hipoteca inversa. Como ahora puede ser que no ocurra, puede ser que los intereses de la hipoteca inversa sean superiores al valor de la vivienda en el mercado, las entidades financieras no quieran correr el riesgo de tener que absorber todo este parque. Por tanto, la figura de la hipoteca inversa es un tema potencialmente interesante, pero que en momento actual tiene muy poca muy poca posibilidad comercial. Muchas gracias.
