[AUDIO_VIDE] Bienvenue dans cette leçon du cours économie du sol et de l'immobilier consacrée au revenu immobilier. Jusqu'ici, nous avons supposé le bien immobilier le plus simple possible, un terrain qui produit une rente foncière. En fait, la plupart des biens immobiliers sont des terrains construits, des terrains avec un bâtiment dessus et c'est le bâtiment qui génère des revenus. Or, beaucoup de ces immeubles appartiennent à ceux qui les occupent mais ce n'est pas toujours le cas. Il y en a aussi beaucoup qui appartiennent à un investisseur avec un usager qui paye un loyer. A ce moment-là, l'usager paye un loyer au propriétaire de cet immeuble, propriétaire immobilier. Ça ressemble beaucoup à la situation que nous avons vue du de l'usager qui paye une rente foncière au propriétaire foncier. Donc on va voir dans cette leçon que l'analyse peut finalement être très semblable à condition de bien définir ce revenu immobilier. Pour bien comprendre l'importance et la nature des biens immobiliers, regardons quelques statistiques qui décrivent le marché immobilier de la Suisse. On a d'abord une statistique de l'occupation du sol, une statistique de superficie qui nous permet de constater que pour 100 000 hectares consacrés à l'habitation, il y a 60 000 hectares qui sont consacrés à l'industrie, à l'artisanat, aux commerces, à des bâtiments publics, administratifs. Donc, l'habitation représente la part la plus importante des bâtiments, des biens immobiliers. On estime la valeur totale des bâtiments à quelques 830 milliards de francs suisses, ce qui représente 55 % du capital net non financier. En 2013, il y avait un peu plus de 1 600 000 bâtiments à usage d'habitation. Dont presque un million qui étaient des maisons individuelles. Ces bâtiments hébergent un peu plus de 4 millions de logements, une partie de ces logements sont des résidences secondaires mais 3 millions et demi environ sont des logements occupés en résidence principale. Et sur ces 3 millions et demi, 37,5 % étaient occupés par le propriétaire du logement donc on parle de logement en propriété. Ce qui veut dire en contrepartie qu'il y avait 62,5 % de logements qui étaient occupés par un locataire. Ça fait 2,2 millions de logements locatifs principalement dans des bâtiments qui accueillent plusieurs logements locatifs, et ainsi, ces 2,2 millions de logements représentent le segment le plus important du marché immobilier suisse. Nous avons déjà vu ce tableau qui montre comment on calcule le loyer qui couvre les coûts tout en assurant un rendement jugé équitable au propriétaire immobilier. En l'occurrence, un propriétaire bailleur. Notez qu'il ne s'agit pas forcément d'un bail d'habitation, il peut très bien s'agir aussi d'un bail commercial. Donc qui s'applique à une surface commerciale, à une surface de bureaux. Donc on retrouve les composantes qu'on avait déjà identifiées, il y a des frais financiers, soit des frais payés à des tiers créanciers qui ont prêté de l'argent sous forme de crédits hypothécaires, crédits immobiliers. Et puis des frais qui sont des frais qui sont un coût d'opportunité, qui ne sont pas une vraie dépense mais qui sont une perte de revenus pour le propriétaire qui a engagé une partie de fonds propres dans le financement de cet appartement type. Et puis à côté de ça, vous avez toute une série de frais ou de charges de l'immeuble : honoraires de gérance, entretien, etc. Et le tout, la somme de tous ces frais représentés dans cette dernière colonne correspond ou permet de déterminer le loyer qui va couvrir les coûts et qui est considéré comme admissible par le droit du bail pratiqué en Suisse. Avec un petit peu de notation, on va noter L pour le revenu locatif, C pour l'ensemble des charges qui sont liées à la location de l'appartement, et puis R, la différence entre le revenu locatif et ces charges, donc le revenu locatif net qui est ce qui intéresse finalement l'investisseur, le propriétaire immobilier, de même que la rente foncière intéressait le propriétaire foncier. Alors, qu'est-ce qui entre dans les charges C? Il y a d'abord les frais de gestion et honoraires de gérance, on l'a vu dans le tableau précédent. Il y a des frais de conciergerie, de jardinage, d'éclairage, il y a des frais d'entretien, il y a des frais de remise à neuf. Il y a aussi toutes sortes d'assurances et de taxes que le propriétaire doit payer en lien avec cet appartement. Par contre, il y a un certain nombre de coûts où la question se pose, est-ce qu'ils entrent dans les charges à prendre en compte dans notre calcul? Par exemple les amortissements, les provisions. Alors, on en a déjà parlé dans une leçon précédente, les amortissements financiers qui sont juste le remboursement progressif de la dette, eh bien, ces amortissements-là ne représentent pas une charge pour le propriétaire. Par conséquent, ces amortissements ne vont pas apparaître dans les charges C utilisées pour le calcul du rendement de l'investissement immobilier. L'amortissement comptable comme les provisions d'ailleurs, c'est une écriture comptable qui est censée permettre d'ajuster l'inscription d'un actif dans le bilan d'une entreprise par exemple, pour refléter la dépréciation du bien immobilier, si vous voulez, l'usure et les conséquences que ça peut avoir pour les revenus futurs ou pour les charges futures. Donc, dans la mesure où la dépréciation de l'immeuble, c'est simplement le fait que les revenus vont baisser ou que les charges vont augmenter, eh bien ces éléments-là vont être pris en compte. Donc nous ferons une analyse dynamique avec les revenus et les charges sur plusieurs années et donc ça serait faux de les compter déjà aujourd'hui dans les charges courantes, C, de la première année, si vous voulez. Ensuite, en ce qui concerne le coût d'opportunité des fonds propres, les intérêts de la dette et les travaux de plus-value, je vais reprendre ces trois composantes possibles des charges dans les prochains slides pour qu'on discute bien, qu'on comprenne bien dans quelle mesure on les prend en compte ou justement pas. Je commence par le coût des fonds propres. Alors, vous vous souvenez peut-être, le coût des fonds propres était apparu dans la comparaison entre le placement foncier et le placement financier. Le coût des fonds propres, c'était le coût d'opportunité de ne pas toucher les revenus du placement financier lorsqu'on plaçait son argent dans le placement foncier. Eh bien, ça va être la même chose ici. Ici on va comparer un placement immobilier, l'acquisition d'un appartement par exemple, loué à un tiers. Ce placement immobilier sera comparé à un placement financier. Et le montant investi, c'est le prix d'achat de cet immeuble qui peut être investi dans l'achat de l'immeuble, dans le placement immobilier ou alors plutôt dans le placement financier, le placement alternatif. Et si l'investisseur place cette somme dans le placement financier, eh bien au terme de l'année, la valeur de son fonds immobilier qui sera en fait simplement un compte courant, il n'y a que du cash, eh bien cette valeur sera égale à l'investissement initial, à la somme placée dans le placement financier, PI0, augmentée du taux d'intérêt qui s'applique pour le placement, pardon, des fonds propres. Je vais noter ça FP, excusez-moi, des fonds propres dans le placement financier. Par contre, si la somme est investie dans le placement immobilier, eh bien au terme de l'année, la valeur du fonds immobilier est égale au revenu locatif, L1, moins les charges de l'immeuble, C1, plus par contre, la nouvelle valeur de l'immeuble, PI1. Alors, l'investisseur compare ces deux résultats et il y a équilibre lorsque les deux placements conduisent à la même, au même rendement, au même accroissement de la fortune de l'investisseur. Donc, lorsqu'on a égalité entre ces deux termes, entre ces termes de droite, [AUDIO_VIDE] voilà, on a la même fortune à la fin de l'année avec le placement immobilier et avec le placement financier. Et maintenant si j'isole le revenu locatif qui couvre tous les coûts liés à l'investissement immobilier, je passe tous les autres termes à droite, eh bien, je trouve les charges, je trouve ce terme qui est simplement le coût d'opportunité des fonds propres et puis, je trouve la plus-value, le changement de valeur de l'immeuble entre la période initiale, l'investissement initial et la valeur terminale. Alors, qu'est-ce que ça nous dit? Ça nous dit que le loyer doit couvrir les charges de l'immeuble, le coût d'opportunité des fonds propres. Par contre, s'il y a une plus-value, eh bien le loyer peut être d'autant plus bas puisque cette plus-value va contribuer aussi au rendement en couvrant, si vous voulez, ces différentes charges et frais liés à la propriété de l'immeuble. Alors, tout ça pour montrer quoi? Pour montrer que si on comptait ces frais, ce coût d'opportunité des fonds propres dans les charges, eh bien on compterait un double à partir du moment où on fait la comparaison entre le placement immobilier et le placement alternatif, le placement financier. C'est pour cette raison-là que les charges utilisées pour déterminer le revenu net du placement immobilier, eh bien ces charges ne devraient pas compter, ne devraient pas comprendre le coût des fonds propres. Même analyse dans le cas totalement opposé où l'investissement est entièrement financé par un emprunt. A ce moment-là, l'investisseur contracte une dette D qui lui permet de payer pour l'immeuble. Il met zéro fonds propres et sa valeur, la valeur économique de son fonds immobilier est nulle puisqu'il aura l'immeuble mais aussi la dette correspondante. Par contre, à la fin de l'année, eh bien, le placement financier ne rapporte rien puisqu'il n'y a pas de mise de fonds propres. Par contre le placement immobilier eh bien lui rapporte le revenu locatif moins les différentes charges de possession de l'immeuble, il y aura à payer les intérêts de la dette. Par contre, il y aura toujours l'immeuble qui aura peut-être pris de la valeur et il y aura toujours la dette. Et si je pose la condition d'arbitrage avec le placement financier qui revient à exiger que ce terme soit aussi égal à zéro, eh bien, j'obtiens cette équation ici. Et si j'isole le niveau de loyer couvrant tous les coûts, je retrouve quelque chose qui ressemble beaucoup à ce que j'avais tout à l'heure avec les financements à fonds propre, à savoir un loyer qui doit couvrir les charges de l'immeuble, les intérêts du financement avec la possibilité qu'une partie de ces coûts soit couvert aussi par la plus-value. De nouveau, on voit que si les frais financiers étaient intégrés dans les charges de l'immeuble, eh bien on les compterait à double à part du moment où on fait une comparaison avec un placement, on calcule si vous voulez le rendement de l'investissement immobilier. Donc, la conclusion de tout ça c'est que le coût du capital, que ce soient les fonds propres ou les fonds empruntés, le coût du capital ne doit pas figurer dans les charges, dans le calcul du rendement, du revenu locatif net, donc l'ordre des charges qu'on déduit du revenu locatif pour déterminer ce que rapporte le placement immobilier. Si on les intègre on les compte à double. On s'était aussi posé la question du traitement des travaux à plus-value. Alors, pour savoir comment il faut les traiter, considérons la valeur terminale du fonds, sans travaux à plus-value et avec travaux à plus-value. Dans la situation sans travaux à plus-value particulière, eh bien on n'a rien de particulier, on a la valeur terminale du fonds qui est égale au revenue locatif moins les charges y compris probablement des frais d'entretien et puis la valeur terminale de l'immeuble, terminale au sens de à la fin de la première année. Par contre, avec travaux, eh bien on a une valeur terminale du fonds que je vais simplement noter prime pour la distinguer, ça sera aussi les revenus locatifs, il y aura aussi des charges, il y aura ces travaux à plus-value que j'ai noté T1, pour l'instant et puis, il y aura une valeur terminale de l'immeuble qui sera en principe différente, puisque ces travaux à plus-value par définition, accroissent la valeur de l'immeuble, c'est un prime ici. Alors, qu'est-ce que ça montre? Eh bien que les travaux à plus-value viennent en déduction du revenu comme une sorte de charge additionnelle, mais se traduisent par une augmentation du prix. Et finalement si je compare ces deux termes, eh bien je constate que après oui c'est difficile de distinguer, c'est-à-dire, je pourrais très bien cacher ces travaux à plus-value dans les charges, avec les charges d'entretien et j'aurais simplement j'aurais à faire attention de quand même tenir compte de cet entretien particulier, additionnel en appréciant la nouvelle valeur de l'immeuble. En autre terme, ces travaux à plus-value se traduisent par une augmentation simplement de la valeur terminale du bien de la même manière que les travaux d'entretien suffisants se traduiraient dans une diminution de la valeur du bien. C'est-à-dire que si je n'ai pas assez de travaux d'entretien, eh bien, les charges sont plus faibles, mais en même temps, la valeur terminale de l'immeuble aussi, puisque l'immeuble sera dégradé. En autre terme, il n'y pas de raison de distinguer entre travaux d'entretien et travaux à plus-value, le traitement est finalement exactement le même, il faut juste s'assurer qu'il y a une cohérence, une correspondance entre les travaux comptés dans les charges, les travaux réalisés pour entretenir l'immeuble, qui sont tous, qu'on peut tous inscrire dans les charges et puis, l'appréciation de la valeur de l'immeuble après-travaux à la fin de l'année, qui doit refléter ce qui a été effectivement dépensé pour l'entretenir, voir, le mettre en valeur. Pourtant dans la pratique, on consacre beaucoup d'effort à distinguer entre travaux d'entretien et travaux à plus-value, pourquoi? Il y a plusieurs raisons possibles, la première c'est que l'évolution des loyers est contrôlée. À ce moment-là, en général, ce sont seulement les travaux à plus-value qui autorisent à augmenter les loyers. On peut faire payer plus un locataire quand il y a une qualité supplémentaire de son bien, et pas simplement parce qu'on a fourni les travaux d'entretien nécessaires. Deuxième cas de figure, les frais d'entretien sont déductibles de l'impôt sur le revenu, donc il peut être déduit pour de raisons fiscales du revenu de l'immeuble, alors que les travaux à plus-value ne le sont pas. Les travaux à plus-value c'est comme un investissement additionnel, c'est comme acheter un appartement, finalement. Et finalement, dernière raison de distinguer entre travaux d'entretien et travaux à plus-value c'est que les travaux à plus-value sont ajoutés à la valeur fiscale de l'immeuble. En estimation fiscale des immeubles, en générale, on accepte une certaine dépréciation pour le vieillissement, mais en même temps lorsqu'il y a des travaux à plus-value, eh bien ils sont additionnés à la valeur précédente de l'immeuble pour déterminer la nouvelle valeur fiscale, puisque c'est véritablement une majoration de la valeur de ces immeubles. Donc, il faut distinguer entre travaux d'entretien et travaux à plus-value pour ces raisons-là. Il faut aussi faire la distinction, si on veut, anticiper l'évolution des revenus locatifs, ou l'évolution des frais futurs, puisque les travaux à plus-value son susceptibles de conduire à des revenus locatifs plus élevés dans le futur. Mais peut-être aussi à des frais additionnels, à des charges additionnelles s'il s'agit par exemple, comme travail à plus-value, d'ajouter un étage à un immeuble existant. Par contre, pour ce qui est de déterminer les charges de l'année, de la première année, il n'est pas nécessaire de distinguer entre travaux d'entretien et travaux à plus-value. Dans cette leçon, nous avons décrit le revenu immobilier, et nous avons compris ce qui rentrait dans ce revenu c'est essentiellement le revenu locatif, moins toutes les charges liées à la propriété de l'immeuble, mais les charges non-financières, les charges financières sont comptées à part, dans la comparaison avec les placements alternatifs. Une fois que le revenu du placement immobilier est défini, eh bien on peut évaluer la rentabilité dans le placement immobilier de la même façon qu'on a calculé la rentabilité d'un placement foncier, en comparant le prix du terrain avec la rente foncière, ici on a comparé le prix de l'immeuble avec le revenu immobilier. Dans la prochaine leçon nous allons commencer avec le calcul inter-termporel. C'est-à-dire que nous allons commencer à prendre en compte non pas juste la première année mais aussi les années suivantes du placement foncier, ou du placement immobilier. Merci d'avoir suivi cette leçon, et rendez-vous dans la prochaine.
