Теперь, как выбирать место для точки? Мы уже в принципе, в теории, это себе представляем, потому что мы данные собрали с разных мест. Мы научились смотреть в городе насколько, в каком месте удачно ставить магазины, если рядом есть другие магазины, мы них данные снимаем. Но давайте поговорим про практику. Вас больше всего волнует поиск конкретного помещения и ответ на вопрос - подходит вам это помещение или не подходит. Значит, первое, что вам нужно сделать- это вам нужно каким-то образом это помещение найти на просмотр. Варианты такие: вариант номер раз- идете ногами по району и смотрите, сдаются ли какие- то помещения. Объявление повесили, значит, сразу можно звонить по этому номеру и говорить: "О, а я хочу снять ваше помещение! " Если вы видите, что помещение даже просто сдается и там еще не висит объявление, но оно уже пустое кто-то оттуда съезжает, если там кто-то есть, можно взять контакты владельца, если там никого нет- возьмите лист бумаги напишите, что: "Свяжитесь со мной, пожалуйста, по телефону"- и повесьте его на стену скотчем, чтобы люди с вами смогли связаться по поводу этой аренды. У нас в Москве, когда у аптека на Товарищеском съезжала, не так. Там съезжал магазин, который был рядом с аптекой, в помещении аптеки. Он не успел толком съехать, как в аптеку уже выстроилась очередь. Я стоял покупать какие-то витамины, стояло 10 человек. Из них 6 человек хотело узнать контакты соседнего помещения, владельца. Все остальные стояли за лекарствами, еще четверо. Это Москва. Естественно, в городах поменьше все в этом плане спокойно. Ножками обошли район, почему важно обойти ногами первый раз? Потому что вы, по крайней мере увидите, что там и как на практике. Потом вы уже ногами редко будете ходить. Дальше, смотрите объявления на Авито, на Циане и в газетах "Из рук в руки" типа. На Авито надо смотреть объявления часто, раз в два дня, например, на Циане надо смотреть объявления раз в час, если вы ищете помещение. Делать это надо будет в течение месяца, наверное. Если вы меньше месяца потратили на то, чтобы найти помещение, что-то пошло не так. Это процесс долгий, он довольно скучный, но вы будете смотреть объявления, звонить и по ним выезжать на просмотры. Последний момент- это агенты. Агенты - это самый плохой вариант, но никуда вы без него особо не денетесь, заодно позвоните агенту, скажите: "Что я ищу такое-то помещение", он вам будет какие-то варианты иногда подбрасывать. Агенты, паразиты на теле бизнеса, но есть агент который, как говорят, "за вас". Встречаются редко. Они вам помогают торговаться, они вам действительно находят нормальные вещи, они предлагают в магазин идти потому, что- "Ну вот посмотрите, как плохо бывает, а потом пойдем на соседнюю точку". Обычно вас интересуют объявления, они все равно агентские, вам все равно с агентом придется работать, по крайней с одним, а не с двумя. Что вас дальше интересует? Вы едете на просмотр этого помещение и первые 50 помещений, вот реально, первые 50 помещений, то есть вы потратите на это минимум 10 дней, а то и больше - вы просто на них смотрите и не встаете в них, потому что если вы встанете в любое из них, вы с очень высокой вероятностью ошибаетесь. Если вы ошибаетесь, это на ближайшие два года вашему бизнесу хана. То есть, все то что вы скапливали, деньги, все то, что вы готовились - после этого будете героически преодолевать, писать посты о том, как вы тут вот так вот боретесь с нечеловеческими условиями, вместо того, чтобы тихо сидеть и зарабатывать. Потом закрыть. Вам это совершенно не нужно. Что вам действительно нужно, так это нормальное помещение с нормальным потоком. Поэтому первые 50 помещений вы просматриваете и забываете про них. Поиск начинается после этого. Приехали на место. Первое, посчитали поток, пока вы ждете владельца. Посчитали поток в разное время. Если это район "а-ля торговый центр", то там поток на выходных очень сильно отличается от потока в будни. Если это улица, то там поток утром очень сильно отличается от потока в обед и вечером. Потоки надо будет посчитать несколько раз, если у вас нет достаточного опыта понимания того, что в районе в какое время происходит. Надо будет считать утром, в обед, вечером еще на выходных и еще в будни. Это надо будет делать на помещении, которое вам понравилось. Внутри помещения смотрите на то, чтобы не было никаких следов сырости. Смотрите на то, чтобы все было ровно. Смотрите на то, чтобы краской не пахло, потому что ею глушат следы сырости. Смотрите, как коммуникации подведены. Задаете кучу вопросов, в частности, вас очень волнует вопрос про соседей и то, насколько они адекватны. Смотрите на то, как будет доступ к этому помещению осуществляться, потому что впускать сантехника в 3 часа ночи не очень хорошая идея и так далее. Обычно, если помещение достаточно дешевое, у него есть проблемы. Вам эту проблему надо просто выделить и понять. Если помещение дорогое- проблемы нет, но оно как правило, вам не подходит. Почему помещения бывают дешевыми с проблемами? Потому что их не берут нормальные владельцы сетей и нормальные арендосъемщики. Вы ненормальный арендосъемщик, вы себе можете позволить какой- то недостаток помещения превратить в его особенность. Поэтому, вам его нужно просто правильно вычислить. Естественно, вам скажут далеко не все на подписании, вам нужно быть очень внимательным, ходить по этому помещению, смотреть, задавать все вопросы, ничего не стесняясь. Разница между подбором помещения в торговом центре и подбором помещений на улице, в том, что в торговом центре игра практически всегда открыта, единственное, чего вы не знаете, это про сбор, про это мы в прошлый раз говорили. Там очень важно считать поток на выходных отдельно от потока в будни. Все будни, кроме пятницы вечера, там никого не будет, скорее всего, на выходных там будет толпа. Если вы посчитайте в воскресенье и подумаете, что там всегда так, то наверное, будут проблемы. Торговый центр по потоку хорош тем, что вы всегда знаете этот поток. То есть, он очень предсказуем в финансовом планировании. Если вы открываете магазин в торговом центре, вы знаете сколько там будет людей, что будет относительно постоянно. Почему же торговый центр заинтересован в том, чтобы этих людей к себе внутрь звать? Как только у него людей становится меньше, у него начинают арендосъемщики съезжать. Как только у него людей становится больше, если у него основная модель аренды, это процент с оборота, то ему становится хорошо. Если у него основная модель аренды это просто фикс, то ему не очень выгодно их туда много гнать. Поэтому их обычно там среднее количество, это количество хорошо предсказывается. На улице такого не будет. На улице вы можете поднимать невероятные совершенно продажи на Новый год, в случае у нас, например, но летом сидеть, когда никого нет и "сосать лапу". Такова жизнь. Поэтому очень тщательно смотрите на поток. Что вас волнует дальше? Бывают всякие дворы, бывают подъемы на этаж и так далее. Каждое препятствие на пути делите на два, на четыре. То есть, если это заход во двор и на второй этаж- делите поток на 16 сразу, без вопросов, от уличного. Во дворах лучше делать только точки самовывоза. Ну, наконец, главное что вас интересует в плане потока с помещением, это то, чтобы вашу вывеску было хорошо видно теми людьми, которые идут мимо в основное время, когда они у вас покупают будут. Если вывеску не видно, то это сразу огромный недостаток помещения и все рассказы про то, что мы здесь баннер повесим, мы тут же штендер поставим - в первый раз сразу про них забывайте и ищите другое место. Обязательно должна быть большая вывеска яркая, обязательно вы должны открыться с ней потому, что это ваш способ рекламы на первое время, на первой точке. С местом возникает такой вопрос, а что делать если за мной уже 50 человек стоит в очереди, все хотят этого владельца и я только здесь и сейчас могу успеть его взять. Правильный ответ - пропустить. Уже потом, когда у вас будет опыт в насмотренности этих мест, вы будете знать нужно оно или нет. Когда вы точно знаете, что в этом районе, например, у нас большинство районов около наших магазинов абсолютно хорошо разведанны, мы точно знаем какой оборот точки будут давать. По торговым центрам мы можем счетчики за год выгрузить. Просто попросить их счетчики посетителей, они нам дадут данные и мы их еще можем проверить у других представителей розницы, потому что розница между собой данными меняется очень часто и очень активно, можно мнение спросить. В этой ситуации решение можно принять быстро, когда у вас есть опыт и вы точно знаете, что помещение вам подходит и владелец выглядит не очень сильно неадекватным. Если у вас хоть каких-то данных нет, пропустите это место, еще раз, потому что будут ошибки. Будут ошибки - будут проблемы на 2 года ближайшие. Загнать себя в очень неприятную ситуацию плохим местом- проще простого. Но, самое смешное, позже, когда у вас будет большой опыт, иногда будете встречать помещения одним из первых, которые реально дешевле рынка и реально хороши. В этом случае они могут быть сразу, на месте подписываться, но это случится только после того, как вы получите опыт, наступите на "грабли", получите "шишек" и только после этого у вас будет такая экспертиза. До этого сомневаетесь, пропускайте.
