Qu'est-ce qui détermine les prix fonciers et les prix immobiliers en général? Comprenez les liens de ces prix avec les taux d'intérêt, les rentes foncières et les loyers. Un cours d'économie pour les personnes qui n'ont aucune connaissance formelle d'économie. Le cours "Economie du sol et de l'immobilier" en deux parties vous permettra de comprendre (1) les calculs des acteurs des marchés foncier et immobilier (propriétaires fonciers, investisseurs immobiliers, etc.) (2) comment se forment les prix sur ces marchés, en lien avec le marché du logement et les politiques publiques La première partie introduit les principales méthodes de calcul des valeurs foncières et immobilières. Le cours est illustré d'exemples et de statistiques principalement suisses. Dans ce premier cours (Economie du sol et de l'immobilier I), nous aborderons: • Les calculs d'arbitrage et les déterminants et composantes du taux de rendement • La détermination du consentement à payer des acheteurs • La concurrence entre acheteurs • Le point de vue du propriétaire foncier • Les méthodes de calcul des valeurs immobilières Il est vivement recommandé d'effectuer les deux parties du cours dans l'ordre, puisque la deuxième utilise les concepts développés dans la première. Les deux parties sont de difficulté comparable.
Vidéo: Le revenu immobilier
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Economie du sol et de l'immobilier I
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Module 4 - Financement et calculs financiers
L'objectif de cette quatrième semaine est d'aborder le financement immobilier et les calculs financiers inter-temporels. Elle va permettre de mettre en place les concepts économiques suivants: (1) Fonds propres et fonds étrangers ; (2) Effet de levier du financement ; (3) Coût des fonds ou coût du capital, en particulier le coût moyen pondéré du capital ; (4) Amortissement financier et amortissement comptable ; (5) Dépréciation physique et dépréciation économique ; (6) Revenu immobilier ; (7) Travaux d'entretien et travaux à plus-value ; (8) Actualisation et capitalisation. Ce module permet d'ajouter du réalisme à l'investissement immobilier. Il ne s'agit plus simplement d'un investisseur qui achète un terrain avec ses économies. Dans ce module, l'investisseur combine ses économies avec de l'argent emprunté pour acheter un bien immobilier plus complexe, qui rapporte des revenus mais occasionne aussi des frais, qui se déprécie si on ne l'entretient pas assez, mais dont on peut aussi augmenter la valeur en y mettant les moyens. Enfin, à la fin du module en entamera les calculs financiers sur plusieurs années. La difficulté, c'est que des sommes d'argent obtenues ou dépensées à différentes dates ne sont pas directement comparables. Il serait donc faux de les additionner. Les calculs d'actualisation et de capitalisation permettent de ramener tous ces flux de trésorerie à une seule date.
Meet the Instructors
Philippe ThalmannProfessor
Faculté de l'Environnement naturel, architectural et construit
[AUDIO_VIDE] Bienvenue dans cette leçon du
cours économie du sol et de l'immobilier consacrée au revenu immobilier.
Jusqu'ici, nous avons supposé le bien immobilier le plus simple possible,
un terrain qui produit une rente foncière.
En fait, la plupart des biens immobiliers sont des terrains construits,
des terrains avec un bâtiment dessus et c'est le bâtiment qui génère des revenus.
Or, beaucoup de ces immeubles appartiennent à ceux qui les occupent mais
ce n'est pas toujours le cas.
Il y en a aussi beaucoup qui appartiennent à un investisseur
avec un usager qui paye un loyer.
A ce moment-là, l'usager paye un loyer au propriétaire de cet immeuble,
propriétaire immobilier.
Ça ressemble beaucoup à la situation que nous avons vue
du de l'usager qui paye une rente foncière au propriétaire foncier.
Donc on va voir dans cette leçon que l'analyse peut finalement être très
semblable à condition de bien définir ce revenu immobilier.
Pour bien comprendre l'importance et la nature des biens immobiliers, regardons
quelques statistiques qui décrivent le marché immobilier de la Suisse.
On a d'abord une statistique de l'occupation du sol, une statistique de
superficie qui nous permet de constater que pour 100 000 hectares
consacrés à l'habitation, il y a 60 000 hectares qui sont consacrés à l'industrie,
à l'artisanat, aux commerces, à des bâtiments publics, administratifs.
Donc, l'habitation représente la part la plus importante des bâtiments,
des biens immobiliers.
On estime la valeur totale des bâtiments à quelques 830 milliards de francs suisses,
ce qui représente 55 % du capital net non financier.
En 2013, il y avait un peu plus de 1 600 000 bâtiments à usage d'habitation.
Dont presque un million qui étaient des maisons individuelles.
Ces bâtiments hébergent un peu plus de 4 millions de logements,
une partie de ces logements sont des résidences secondaires
mais 3 millions et demi environ sont des logements occupés en résidence principale.
Et sur ces 3 millions et demi, 37,5 % étaient occupés par le
propriétaire du logement donc on parle de logement en propriété.
Ce qui veut dire en contrepartie qu'il y avait 62,5 % de logements
qui étaient occupés par un locataire.
Ça fait 2,2 millions de logements locatifs principalement dans des bâtiments qui
accueillent plusieurs logements locatifs, et ainsi, ces 2,2 millions de logements
représentent le segment le plus important du marché immobilier suisse.
Nous avons déjà vu ce tableau qui montre comment on calcule le loyer qui couvre les
coûts tout en assurant un rendement jugé équitable au propriétaire immobilier.
En l'occurrence, un propriétaire bailleur.
Notez qu'il ne s'agit pas forcément d'un bail d'habitation,
il peut très bien s'agir aussi d'un bail commercial.
Donc qui s'applique à une surface commerciale, à une surface de bureaux.
Donc on retrouve les composantes qu'on avait déjà identifiées,
il y a des frais financiers, soit des frais payés à des tiers créanciers qui ont
prêté de l'argent sous forme de crédits hypothécaires, crédits immobiliers.
Et puis des frais qui sont des frais qui sont un coût d'opportunité, qui ne sont
pas une vraie dépense mais qui sont une perte de revenus pour le propriétaire qui
a engagé une partie de fonds propres dans le financement de cet appartement type.
Et puis à côté de ça, vous avez toute une série de frais
ou de charges de l'immeuble : honoraires de gérance, entretien, etc.
Et le tout, la somme de tous ces frais représentés dans cette dernière colonne
correspond ou permet de déterminer le loyer qui va couvrir les coûts
et qui est considéré comme admissible par le droit du bail pratiqué en Suisse.
Avec un petit peu de notation, on va noter L pour le revenu locatif,
C pour l'ensemble des charges qui sont liées à la location de l'appartement,
et puis R, la différence entre le revenu locatif et ces charges, donc le revenu
locatif net qui est ce qui intéresse finalement l'investisseur, le propriétaire
immobilier, de même que la rente foncière intéressait le propriétaire foncier.
Alors, qu'est-ce qui entre dans les charges C?
Il y a d'abord les frais de gestion et honoraires de gérance,
on l'a vu dans le tableau précédent.
Il y a des frais de conciergerie, de jardinage, d'éclairage,
il y a des frais d'entretien, il y a des frais de remise à neuf.
Il y a aussi toutes sortes d'assurances et de taxes
que le propriétaire doit payer en lien avec cet appartement.
Par contre, il y a un certain nombre de coûts où la question se pose,
est-ce qu'ils entrent dans les charges à prendre en compte dans notre calcul?
Par exemple les amortissements, les provisions.
Alors, on en a déjà parlé dans une leçon précédente, les amortissements
financiers qui sont juste le remboursement progressif de la dette, eh bien,
ces amortissements-là ne représentent pas une charge pour le propriétaire.
Par conséquent, ces amortissements ne vont pas apparaître dans les charges C
utilisées pour le calcul du rendement de l'investissement immobilier.
L'amortissement comptable comme les provisions d'ailleurs,
c'est une écriture comptable qui est censée permettre d'ajuster
l'inscription d'un actif dans le bilan d'une entreprise par exemple,
pour refléter la dépréciation du bien immobilier, si vous voulez,
l'usure et les conséquences que ça peut avoir
pour les revenus futurs ou pour les charges futures.
Donc, dans la mesure où la dépréciation de l'immeuble, c'est simplement
le fait que les revenus vont baisser ou que les charges vont augmenter,
eh bien ces éléments-là vont être pris en compte.
Donc nous ferons une analyse dynamique avec les revenus et les charges sur
plusieurs années et donc ça serait faux de les compter déjà aujourd'hui
dans les charges courantes, C, de la première année, si vous voulez.
Ensuite, en ce qui concerne le coût d'opportunité des fonds propres,
les intérêts de la dette et les travaux de plus-value, je vais reprendre ces trois
composantes possibles des charges dans les prochains slides pour qu'on discute bien,
qu'on comprenne bien dans quelle mesure on les prend en compte ou justement pas.
Je commence par le coût des fonds propres.
Alors, vous vous souvenez peut-être, le coût des fonds propres était apparu
dans la comparaison entre le placement foncier et le placement financier.
Le coût des fonds propres,
c'était le coût d'opportunité de ne pas toucher les revenus du placement financier
lorsqu'on plaçait son argent dans le placement foncier.
Eh bien, ça va être la même chose ici.
Ici on va comparer un placement immobilier,
l'acquisition d'un appartement par exemple, loué à un tiers.
Ce placement immobilier sera comparé à un placement financier.
Et le montant investi, c'est le prix d'achat de cet immeuble
qui peut être investi dans l'achat de l'immeuble, dans le placement immobilier
ou alors plutôt dans le placement financier, le placement alternatif.
Et si l'investisseur place cette somme dans le placement financier,
eh bien au terme de l'année,
la valeur de son fonds immobilier qui sera en fait simplement un compte courant,
il n'y a que du cash, eh bien cette valeur sera égale à l'investissement initial,
à la somme placée dans le placement financier, PI0, augmentée
du taux d'intérêt qui s'applique pour le placement, pardon, des fonds propres.
Je vais noter ça FP, excusez-moi, des fonds propres dans le placement financier.
Par contre, si la somme est investie dans le placement immobilier,
eh bien au terme de l'année, la valeur du fonds immobilier est égale au revenu
locatif, L1, moins les charges de l'immeuble,
C1, plus par contre, la nouvelle valeur de l'immeuble, PI1.
Alors, l'investisseur compare ces deux résultats et il
y a équilibre lorsque les deux placements conduisent à la même, au même rendement,
au même accroissement de la fortune de l'investisseur.
Donc, lorsqu'on a égalité entre ces deux termes, entre ces termes de droite,
[AUDIO_VIDE]
voilà, on a la même fortune à la fin de l'année avec le placement immobilier et
avec le placement financier.
Et maintenant si j'isole le revenu locatif qui couvre tous les coûts liés
à l'investissement immobilier, je passe tous les autres termes à droite, eh bien,
je trouve les charges, je trouve ce terme
qui est simplement le coût d'opportunité des fonds propres et puis,
je trouve la plus-value, le changement de valeur de l'immeuble entre
la période initiale, l'investissement initial et la valeur terminale.
Alors, qu'est-ce que ça nous dit?
Ça nous dit que le loyer doit couvrir les charges de l'immeuble,
le coût d'opportunité des fonds propres.
Par contre, s'il y a une plus-value, eh bien le loyer peut être d'autant plus bas
puisque cette plus-value va contribuer aussi au rendement en couvrant,
si vous voulez, ces différentes charges et frais liés à la propriété de l'immeuble.
Alors, tout ça pour montrer quoi?
Pour montrer que si on comptait ces frais,
ce coût d'opportunité des fonds propres dans les charges,
eh bien on compterait un double à partir du moment où on fait la comparaison entre
le placement immobilier et le placement alternatif, le placement financier.
C'est pour cette raison-là que les charges utilisées pour déterminer
le revenu net du placement immobilier, eh bien ces charges ne devraient pas compter,
ne devraient pas comprendre le coût des fonds propres.
Même analyse dans le cas totalement opposé où l'investissement est entièrement
financé par un emprunt.
A ce moment-là,
l'investisseur contracte une dette D qui lui permet de payer pour l'immeuble.
Il met zéro fonds propres et sa valeur, la valeur économique de son fonds immobilier
est nulle puisqu'il aura l'immeuble mais aussi la dette correspondante.
Par contre, à la fin de l'année, eh bien, le placement financier ne rapporte rien
puisqu'il n'y a pas de mise de fonds propres.
Par contre le placement immobilier eh bien lui rapporte
le revenu locatif moins les différentes charges de possession de l'immeuble,
il y aura à payer les intérêts de la dette.
Par contre, il y aura toujours l'immeuble qui aura peut-être
pris de la valeur et il y aura toujours la dette.
Et si je pose la condition d'arbitrage avec le placement financier qui revient
à exiger que ce terme soit aussi égal à zéro,
eh bien, j'obtiens cette équation ici.
Et si j'isole le niveau de loyer couvrant tous les coûts,
je retrouve quelque chose qui ressemble beaucoup à ce que j'avais tout à l'heure
avec les financements à fonds propre, à savoir un loyer qui doit couvrir
les charges de l'immeuble, les intérêts du financement avec la possibilité
qu'une partie de ces coûts soit couvert aussi par la plus-value.
De nouveau, on voit que si les frais financiers étaient intégrés
dans les charges de l'immeuble, eh bien on les compterait à double à part du moment
où on fait une comparaison avec un placement,
on calcule si vous voulez le rendement de l'investissement immobilier.
Donc, la conclusion de tout ça c'est que le coût du capital,
que ce soient les fonds propres ou les fonds empruntés, le
coût du capital ne doit pas figurer dans les charges, dans le calcul du rendement,
du revenu locatif net, donc l'ordre des charges qu'on déduit du revenu locatif
pour déterminer ce que rapporte le placement immobilier.
Si on les intègre on les compte à double.
On s'était aussi posé la question du traitement des travaux à plus-value.
Alors, pour savoir comment il faut les traiter, considérons la valeur terminale
du fonds, sans travaux à plus-value et avec travaux à plus-value.
Dans la situation sans travaux à plus-value particulière,
eh bien on n'a rien de particulier,
on a la valeur terminale du fonds qui est égale au revenue locatif
moins les charges y compris probablement des frais d'entretien et puis la valeur
terminale de l'immeuble, terminale au sens de à la fin de la première année.
Par contre, avec travaux, eh bien on a une valeur terminale du fonds que je vais
simplement noter prime pour la distinguer, ça sera aussi les revenus locatifs,
il y aura aussi des charges, il y aura ces travaux à plus-value que j'ai noté T1,
pour l'instant et puis, il y aura une valeur terminale de l'immeuble
qui sera en principe différente, puisque ces travaux à plus-value par définition,
accroissent la valeur de l'immeuble, c'est un prime ici.
Alors, qu'est-ce que ça montre?
Eh bien que les travaux à plus-value viennent en déduction du revenu comme
une sorte de charge additionnelle, mais se traduisent par une augmentation du prix.
Et finalement si je compare ces deux termes,
eh bien je constate que après oui c'est difficile de distinguer, c'est-à-dire,
je pourrais très bien cacher ces travaux à plus-value dans les charges,
avec les charges d'entretien et j'aurais simplement j'aurais à faire attention
de quand même tenir compte de cet entretien particulier,
additionnel en appréciant la nouvelle valeur de l'immeuble.
En autre terme, ces travaux à plus-value se traduisent par une augmentation
simplement de la valeur terminale du bien de la même manière que les travaux
d'entretien suffisants se traduiraient dans une diminution de la valeur du bien.
C'est-à-dire que si je n'ai pas assez de travaux d'entretien,
eh bien, les charges sont plus faibles, mais en même temps,
la valeur terminale de l'immeuble aussi, puisque l'immeuble sera dégradé.
En autre terme, il n'y pas de raison de distinguer entre travaux d'entretien et
travaux à plus-value, le traitement est finalement exactement le même, il faut
juste s'assurer qu'il y a une cohérence, une correspondance entre les travaux
comptés dans les charges, les travaux réalisés pour entretenir l'immeuble,
qui sont tous, qu'on peut tous inscrire dans les charges et puis, l'appréciation
de la valeur de l'immeuble après-travaux à la fin de l'année, qui doit refléter
ce qui a été effectivement dépensé pour l'entretenir, voir, le mettre en valeur.
Pourtant dans la pratique, on consacre beaucoup d'effort à distinguer entre
travaux d'entretien et travaux à plus-value, pourquoi?
Il y a plusieurs raisons possibles,
la première c'est que l'évolution des loyers est contrôlée.
À ce moment-là, en général,
ce sont seulement les travaux à plus-value qui autorisent à augmenter les loyers.
On peut faire payer plus un locataire quand il y a une qualité supplémentaire
de son bien,
et pas simplement parce qu'on a fourni les travaux d'entretien nécessaires.
Deuxième cas de figure, les frais d'entretien sont déductibles
de l'impôt sur le revenu, donc il peut être déduit pour de raisons fiscales
du revenu de l'immeuble, alors que les travaux à plus-value ne le sont pas.
Les travaux à plus-value c'est comme un investissement additionnel,
c'est comme acheter un appartement, finalement.
Et finalement, dernière raison de distinguer entre travaux
d'entretien et travaux à plus-value c'est que les travaux à plus-value
sont ajoutés à la valeur fiscale de l'immeuble.
En estimation fiscale des immeubles, en générale,
on accepte une certaine dépréciation pour le vieillissement, mais en même temps
lorsqu'il y a des travaux à plus-value, eh bien ils sont additionnés à la valeur
précédente de l'immeuble pour déterminer la nouvelle valeur fiscale,
puisque c'est véritablement une majoration de la valeur de ces immeubles.
Donc, il faut distinguer
entre travaux d'entretien et travaux à plus-value pour ces raisons-là.
Il faut aussi faire la distinction, si on veut, anticiper l'évolution des revenus
locatifs, ou l'évolution des frais futurs, puisque les travaux à plus-value
son susceptibles de conduire à des revenus locatifs plus élevés dans le futur.
Mais peut-être aussi à des frais additionnels,
à des charges additionnelles s'il s'agit par exemple, comme travail à plus-value,
d'ajouter un étage à un immeuble existant.
Par contre, pour ce qui est de déterminer les charges de l'année,
de la première année, il n'est pas nécessaire de distinguer entre travaux
d'entretien et travaux à plus-value.
Dans cette leçon, nous avons décrit le revenu immobilier, et nous avons compris
ce qui rentrait dans ce revenu c'est essentiellement le revenu locatif,
moins toutes les charges liées à la propriété de l'immeuble,
mais les charges non-financières, les charges financières sont comptées à part,
dans la comparaison avec les placements alternatifs.
Une fois que le revenu du placement immobilier est défini,
eh bien on peut évaluer la rentabilité dans le placement immobilier de la même
façon qu'on a calculé la rentabilité d'un placement foncier,
en comparant le prix du terrain avec la rente foncière,
ici on a comparé le prix de l'immeuble avec le revenu immobilier.
Dans la prochaine leçon nous allons commencer avec le calcul inter-termporel.
C'est-à-dire que nous allons commencer à prendre en compte non pas juste la
première année mais aussi les années suivantes du placement foncier,
ou du placement immobilier.
Merci d'avoir suivi cette leçon, et rendez-vous dans la prochaine.
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